Реализация имущества — основной этап банкротства. Законодательство допускает изъятие большей части активов должника. А в последнее время судебная практика складывается не в пользу банкротов. Суды все чаще стали принимать решения о включении единственного жилья в конкурсную массу. Вступая в банкротство, каждый должник задается вопросом: как защитить имущество, в частности, единственную жилплощадь от реализации. И такие способы есть. О них пойдет речь в этой статье.

 

Что такое единственное жилье 

В законодательстве отсутствует данное определение. Однако из положений ст. 446 ГПК можно сделать вывод, что единственным жилым помещением признается квартира или дом, расположенные на земельном участке и отвечающее всем необходимым условиям проживания должника и членов его семьи.

Каждый человек имеет право на проживание в жилище и оно должно неукоснительно соблюдаться, поскольку закреплено Конституцией РФ. Этот принцип применяется и во время процедуры банкротства. На единственное жилье распространяется исполнительский иммунитет. Это гарантия защиты ты такой недвижимости. 

Исполнительский иммунитет обеспечивает баланс интересов кредиторов и должников.

Однако последняя судебная практика, связанная с принятием решения о включении единственной жилплощади в конкурсную массу, неоднозначна. Суды все чаще принимают решение об изъятии и реализации такой недвижимости. Эти вердикты обусловлены не только недобросовестным поведением должника. Все дело в том, что в законодательстве нет четких критериев для признания такой жилплощади единственной.

1. Это единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности должнику.
2. Это жилое помещение, что должно подтверждаться выпиской из реестра. Нежилые помещения не могут быть признаны единственным жильем.
3. Пригодное для проживания. 
4. Должник и члены его семьи должны проживать в жилом помещении.

Эти признаки имеют условный характер. При расшифровке каждого из них имеется ряд исключений. Например, когда в собственности у должника две квартиры. В этом случае судебная инстанция на свое усмотрение определяет, какое помещение изъять, а какое оставить. Это решение принимается, исходя не только из необходимости удовлетворения требований кредиторов, но и из  принципа сохранения конституционного права гражданина на жилое помещение.

 В каждом конкретном случае вопрос судом решается индивидуально. 

 

Когда жилье продадут

1. Единственное жилье приобретено на денежные средства, полученные преступным путем.
2. Должник действовал недобросовестно, то есть предпринимал ряд действий, направленных на сокрытие или переоформление имущества на близких родственников, друзей или знакомых. Например, накануне банкротства продал квартиру по стоимости значительно ниже рыночной или подарил ее одному из своих родственников. Определяющее значение при этом имеет тот факт, как должник распорядился полученными денежными средствами. Если он не направил их на погашение долга, то такие действия будут расценены как неправомерные. Сделка будет признана недействительной, а квартира — включена в конкурсную массу. На практике нередко встречаются и другие случаи: 

• продажа всех имеющихся квартир. При этом должник оставляет себе одну, наиболее дорогостоящую. Таким образом он искусственно придает ей статус единственного жилья.
• должник накануне банкротства поменял место прописки и при этом он постоянно не проживает в спорном жилом помещении.

3. У недвижимого имущества отсутствуют признаки жилого помещения. Согласно законодательству, жилое помещение — это пригодная для проживания жилплощадь, отвечающая санитарно-гигиеническим требованиям. Если помещение, в котором проживает должник и члены его семьи не будет признано жилым, то на него можно обратить взыскание.
4. Квадратура жилого помещения превышает допустимо возможные потребности в жилье. В законодательстве нет прямого указания на то, какое жилое помещение признается роскошным. Это не является основанием для включения его в конкурсную массу. Тем не менее суды все чаще выносят решения о замене такого жилья на более скромное. Конкретная площадь нового жилого помещения в законе не устанавливается. Но оно должно быть предоставлено исходя из общих принципов. То есть, его площадь не может быть меньше общепринятых социальных норм, а также оно должно располагаться в той же местности, что и изъятое жилье.
5. Жилье, обремененное залогом. В этом случае такое жилое помещение будет изъято и включено в конкурсную массу. Однако в исключительных случаях оно может быть сохранено за должником. Например, когда кредиторы не успели заявить свои требования.

Как защитить жилье от изъятия

• Должнику необходимо вести прозрачную и честную финансовую деятельность, избегая сомнительных сделок и уклонения от уплаты долгов. Не следует продавать, дарить, а также совершать иные действия, направленные на отчуждение жилого помещения накануне банкротства. Финансовый управляющий с целью пополнения конкурсной массы осуществляет проверку всех сделок, заключенных за последние три года до подачи заявления о банкротстве.
• Если квартира в ипотеке, следует попытаться погасить кредит и только после этого начинать банкротство. Это поможет уберечь  жилье от включения в конкурсную массу.
• До процедуры банкротства заключить брачный договор. В случае банкротства одного из супругов недвижимость останется в собственности того, на имя которого оно зарегистрировано.
• Пройти реструктуризацию долга. При этом должнику придётся выплачивать долг по новому графику, но жильё останется в его собственности.
• Заключить мировое соглашение с кредиторами. Это означает, что должник соглашается на определенные условия погашения долга, которые будут устраивать обе стороны. В результате такого соглашения он сможет сохранить свое жилье и избежать банкротства.

1. Чтобы избежать потери жилья, целесообразно воспользоваться услугами юриста по банкротству физических лиц и попытаться совместно с ним договориться с кредиторами. 
2. Если договориться с кредиторами не удалось, для сохранения жилья необходимо собрать ряд документов:

• Экспертные оценки стоимости жилья и определения его социальной нормы.
• Расчёты доходов и расходов семьи, подтверждающие невозможность оплаты долгов.
• Аналитические данные о состоянии рынка недвижимости и сопоставимых ценах на жильё в данной местности.
• Доказательства того, что жильё является единственным для семьи и не сдаётся в аренду.
• Свидетельства о необходимости проживания в определённом месте для получения лечения или наличия особых условий для членов семьи.

3. Сформировать доказательную базу. Собранные документы необходимо использовать для формирования доказательной базы, которую следует представить суду. В ней нужно акцентировать внимание на следующих факторах:

• Выделение долей другим членам семьи в рассматриваемом жилье, что делает его реализацию затруднительной или невозможной.
• Отсутствие альтернативного жилья в данной местности по сопоставимой цене.
• Размер долговых обязательств значительно превышает стоимость квартиры, и её продажа не решит проблему.
• Невозможность переезда из-за ухудшения условий проживания, таких как отсутствие медицинского обслуживания или низкое качество жилья.
• Площадь жилья соответствует или меньше установленных социальных норм.

4. В случае отказа суда в сохранении жилья следует обжаловать решение в вышестоящих инстанциях. Для этого необходимо приложить дополнительные доказательства и аргументы в пользу сохранения жилья, такие как:

• Наличие у должника иждивенцев, в том числе малолетних детей или престарелых родственников.
• Наличие особых обстоятельств, например, тяжёлое заболевание должника или его близких.
• Положительная кредитная история должника в прошлом, подтверждающая его платежеспособность.

Поддержка квалифицированных юристов по банкротству и жилищному праву существенно повышает шансы на сохранение жилья. Опытные специалисты могут выстроить грамотную стратегию защиты, подготовить необходимую документацию и представить интересы должника в суде на всех этапах процесса банкротства.

 

Чем руководствуются суды при изъятии квартиры

1. Как долго жилое помещение находится в собственности должника.
2. Количество проживающих в нем лиц. Это обстоятельство имеет существенное значение. Оно принимается во внимание при оценке чрезмерности жилого помещения и предоставление замещающего жилья.
3. Проживание самого должника в жилом помещении. Это также значительное обстоятельство. Из определения единственного жилья следует, что это единственное пригодное для проживания жилье. А если должник уже проживает, например, у родителей, соответственно, у него есть альтернативный вариант.
4. Какое жилое помещение предлагают кредиторы. Судебная инстанция также уделяет этому моменту особое внимание. Так, замещающее жилье должно быть пригодным для проживания, находиться в той же местности с не менее развитой инфраструктурой. Кредиторы должны доказать суду, что предоставляемое взамен помещение должно обеспечивать достойные условия проживания. Если должник в суде опротестует позицию кредиторов, например, представит доказательства того, что  замещающая квартира находится далеко от места работы или учебы детей, то суд с большей долей вероятности не включит единственное жилье в конкурсную массу.

Таким образом, сохранить единственное жилье при банкротстве возможно, но это требует тщательной подготовки.  Гражданин, вставший на путь банкротства,  должен вести себя так, чтобы у кредитора не осталось возможности доказать обстоятельства, при которых возможно изъятие квартиры. Важно понимать, что каждая ситуация уникальна, и необходимо обратиться за консультацией к юристу или финансовому специалисту, чтобы получить индивидуальные рекомендации и подробную информацию о своих правах и возможностях. При поддержке специалиста  этот процесс пройдет гладко. Юрист поможет должнику правильно оформить документы, подготовить доказательства и составить грамотный план действий.